Question 1

Quel est l'impôt américain par défaut sur les revenus locatifs pour les Canadiens?

Accepted Answer

La règle par défaut est une retenue de 30 % sur le revenu locatif brut en vertu des règles FDAP applicables aux étrangers non-résidents (IRC article 871(a)). Aucune déduction pour les dépenses n'est possible sous cette voie. Le locataire ou le gestionnaire immobilier est l'agent de retenue et doit remettre les 30 % à l'IRS avant que le propriétaire ne reçoive quoi que ce soit. Source : Publication 515 de l'IRS.

Question 2

En quoi consiste le choix du revenu net en vertu de l'article 871(d) pour les propriétaires canadiens d'immeubles locatifs aux États-Unis?

Accepted Answer

L'article 871(d) permet à un étranger non-résident de choisir de traiter ses revenus locatifs américains comme des revenus effectivement liés à une entreprise américaine. Le propriétaire produit alors un formulaire 1040-NR chaque année et paie l'impôt uniquement sur le revenu net après déduction des intérêts hypothécaires, des taxes foncières, de l'assurance, des réparations et de l'amortissement. Le choix est effectué en joignant une déclaration au 1040-NR en vertu du règlement 1.871-10 du Trésor américain. Séparément, le propriétaire remet le formulaire W-8ECI à son locataire ou gestionnaire pour cesser la retenue de 30 % à l'avenir. Pour la plupart des propriétaires canadiens, ce choix produit une charge fiscale nettement inférieure à la retenue brute de 30 % par défaut.

Question 3

Qu'est-ce que la retenue FIRPTA pour les vendeurs canadiens d'immeubles américains?

Accepted Answer

Lorsqu'un Canadien (ou tout non-Américain) vend un bien immobilier américain, l'acheteur doit retenir 15 % du prix de vente brut en vertu de la loi sur l'investissement étranger dans les biens immobiliers américains (FIRPTA) et le remettre à l'IRS (IRC article 1445). Il s'agit d'une retenue à valoir sur l'impôt, pas d'un impôt définitif. Si l'impôt réel du vendeur sur le gain en capital et la récupération d'amortissement est inférieur à 15 % du prix de vente brut, il peut demander avant la clôture un certificat de retenue réduit au moyen du formulaire 8288-B. Un ITIN est requis.

Question 4

Les Canadiens doivent-ils déclarer leurs revenus locatifs américains à l'ARC?

Accepted Answer

Oui. Les résidents canadiens doivent déclarer leur revenu mondial à l'ARC, y compris les revenus locatifs américains. Les impôts américains payés ou retenus peuvent être réclamés comme crédit pour impôt étranger dans la déclaration canadienne en vertu des articles VI et XXIV de la Convention fiscale Canada-États-Unis, réduisant la double imposition.

Question 5

Qu'est-ce que le formulaire T1135 et s'applique-t-il aux Canadiens propriétaires d'immeubles locatifs aux États-Unis?

Accepted Answer

Le T1135 est la déclaration de vérification du revenu étranger de l'ARC. Il est obligatoire lorsque le coût total des biens étrangers détenus par un résident canadien dépasse 100 000 $ CA à un moment quelconque de l'année. L'immobilier américain détenu pour gagner un revenu locatif compte dans ce seuil et doit être déclaré dans le T1135. Une résidence de vacances qui n'est jamais louée en est exclue. Les pénalités pour les déclarations tardives ou manquantes sont importantes.

Question 6

Un Canadien doit-il avoir un ITIN américain pour posséder et louer un bien immobilier aux États-Unis?

Accepted Answer

Oui. Un numéro d'identification fiscale individuel américain (ITIN) est requis avant de pouvoir effectuer le choix du revenu net en vertu de l'article 871(d), produire un 1040-NR, ou demander une réduction de la retenue FIRPTA au moyen du formulaire 8288-B. Sans ITIN, la retenue brute de 30 % par défaut s'applique et vous n'avez aucun mécanisme pour réclamer des déductions ou un remboursement. Faites une demande au moyen du formulaire W-7. Le traitement prend actuellement de 7 à 11 semaines.

Question 7

Un Canadien peut-il réclamer l'amortissement sur un immeuble locatif américain?

Accepted Answer

Oui, mais seulement dans le cadre du choix du revenu net. Selon la voie de retenue FDAP de 30 % par défaut, aucune déduction n'est possible. Dans le cadre du choix en vertu de l'article 871(d), les immeubles résidentiels locatifs sont amortis sur 27,5 ans selon la méthode linéaire (IRC article 168). Le terrain n'est pas amortissable. Les immeubles commerciaux utilisent une durée de 39 ans. La déduction pour amortissement fait souvent une grande différence dans le calcul du revenu net et est l'une des principales raisons pour lesquelles le choix du revenu net est presque toujours moins coûteux que la retenue par défaut.

Question 8

À quoi sert le formulaire W-8ECI pour un propriétaire canadien d'un immeuble locatif américain?

Accepted Answer

Le formulaire W-8ECI est un certificat que le propriétaire canadien remet à son locataire ou gestionnaire immobilier. Il certifie que le revenu locatif est un revenu effectivement lié (ECI) et indique à l'agent de retenue de cesser la retenue de 30 %. Sans W-8ECI, l'agent de retenue est légalement tenu de retenir 30 % du loyer brut. Le W-8ECI n'est pas le choix lui-même; le choix est effectué dans le 1040-NR en vertu du règlement 1.871-10 du Trésor américain. Les deux documents sont nécessaires : le choix dans la déclaration et le certificat remis à l'agent de retenue.

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